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学区房疯狂已经过去 1000万买房不如出国留学


  北京房地产市场在5月份迅速回暖,丰台区某房产经纪公司的郭林(化名)感受到了。他说:“我们门店5月份签了17单,是很不错的业绩了。现在看房的人也多,周末的时候,有套房子一天就带了十几波客户去看,业主都慌了,感到房子很抢手。”另一位房产经纪人也称,门店5月份签单量是平时的2倍多。

  贝壳研究院称,5月北京全市二手房网签量约1.61万套,环比增长22.5%,同比增长17.2%,中原地产研究中心称,5月底又出现了一天网签量过千套的记录,而由于网签量具有滞后性,全月二手房实际成交量或已突破2万套,创下2017年“317”调控新政后的最高水平。

  中介称周末从早忙到晚门店成交量大增

  受疫情的影响,北京2、3月份的房地产市场较为低迷。郭林称,公司在2月上旬复工后,经纪人基本都是居家办公,通过VR等线上工具与客户交流,一些疫情之前就已经商议得差不多的单子,在2、3月份陆续达成交易,但整体成交量较少。

北京二手房供需走势来源:链家网

  根据链家网的数据,今年2月份,北京二手房新增房源量和带客量都出现大幅下降,3月份的市场开始复苏,至4月,新增房源量、带看次数分别为18172套、42万次,均恢复甚至超过去年各月份的平均水平。

  6月1日,中新经纬客户端在北京丰台区某房产中介门店看到,虽是工作日,仍有一些看房人拖家带口地在店内咨询房屋交易问题。郭林称,周一至周五的工作日,他们还清闲一些,如果是周六、周日,他们很少待在店里,都跑去带客户看房了。

  “最近几个周末,看房的客户比较多,门店15个签单经纪人基本都是从早忙到晚,从早上8、9点上班开始,就带着客户到各处看房,有时候会忙到晚上11点多才下班,有一位客户签约就签到凌晨1点多。”郭林对中新经纬客户端称。

北京市丰台区一处正在挂牌出售的二手房房源。中新经纬薛宇飞摄

  看房客户的增多,直接带来成交量的上升。他介绍,整个5月份,他们门店共成交了17笔二手房买卖交易,在公司丰台片区已经是不错的业绩。而在平时,门店每月的成交量只有6、7单。

  他称,周末的时候,有一处房源一天之内有十几波客户去看,业主都有点慌了,感到房子很抢手。不过,有着10年从业经历的郭林,对市场的火热并不意外,“前几个月积压的需求在5月份得到集中释放,加上4月底西城区学区房政策出现变动,一定程度上也刺激了整个市场,这才带来成交量的增加。”

  成交量向好,在大兴区的某房产中介门店也得到印证。该门店的经纪人马晓(化名)称,他们门店5月份共签了24单,相比于平时每月开几单、十几单,已经翻了两倍多,平均下来每人一单还多。

  贝壳研究院数据显示,5月北京全市二手房网签量约1.61万套,环比增长22.5%,同比增长17.2%。中原地产提供的数据显示,除了五一假期、周末,北京每日的二手房网签量都维持在数百套,至5月29日,当天网签量达1000套。中原地产首席分析师张大伟称,单日二手房网签量达1000套,算得上调控后的高位了。

  张大伟对中新经纬记者称,5月份二手房网签量为16125套,但由于网签数据比较滞后,市场真实的成交量会更高,预计当月实际成交量超过2万套,成为2017年“317”调控新政后的最高值。

  新建住宅成交量或超5000套价格整体平稳

北京市大兴区江山风华项目售楼处。中新经纬薛宇飞摄

  新房市场同样出现了一波热度。中新经纬客户端在大兴区江山风华项目了解到,该项目从4月份开始,整体成交量就保持相对不错的水平。

  置业顾问李峰(化名)对中新经纬客户端称,该项目大户型住宅比较受市场认可,4月份陆续推出新楼栋后,成交也很迅速,现在就剩下89平方米的小三居。由于没有了大户型住宅,该项目的5月份的成交量反而不如4月份,但每天也能保持数单的签约量。

  中原地产研究中心称,5月份北京新建住宅网签量达4172套,同比上涨31%,环比上涨34%,是最近10个月来的最高记录。同样由于网签数据滞后,当月新建住宅实际成交量可能超过5000套。另据北京中原统计,5月新建写字楼、商业物业的成交数据依然低迷,呈现负增长态势。

  网签量虽然大幅上扬,但受访的经纪人、置业顾问均表示,成交价并没有过多的变化,市场整体平稳。郭林称,最近一些业主觉得看房的人多了,就想涨价,我们就会建议业主最好不要调,告诉他们这批客户都是前几个月积压下来的,市场还没有明显涨价的趋势。

  李峰称,疫情期间,江山风华项目通过直播等形式,推出过少数特价房,但这些房源的位置、楼层并不好,它们的售价不能与其他房源的价格直接作对比,因此,也没有涨价的说法。李峰还说:“特价房可能位于底层或者顶层,在网上卖的时候都不标注楼栋,这些你们都懂的。”

北京市大兴区一处住宅小区。中新经纬薛宇飞摄

  我爱我家研究院发布的数据显示,截至5月27日,当月北京经纪机构二手住宅成交均价为58997元/平方米,较4月同期均价上涨8.32%,较2019年5月同期上涨2.95%。该研究院分析,成交均价出现较大幅度上涨的主要动力来自西城区。受西城区即将实施“多校划片”政策的影响,5月份该区二手房市场出现恐慌性购房,量价大幅上涨,其交易量环比增幅比非西城区域多出49个百分点,成交均价环比涨幅比非西城区域高出5.28个百分点。推算可知,在5月份,西城区将北京全市的房价涨幅拉高了4个百分点左右。

  不过,走访也发现,当前二手房的议价空间已经较小。“门店附近的一处挂牌总价为410万元的两居室,业主是诚心出售,价格不能说不能再谈,但只有3-5万元的空间,5万元就是一个槛儿。之前有人出390多万,业主根本没露面,直接就不谈。”郭林称,经过这两年的调控,房价都下降了不少,业主们现在的挂牌价,很接近他们的心理价位。所以,大部分房子都没有多少议价空间,想砍下来10万、20万基本是不可能的,除非业主急需钱,客户能全款支付。

  在大兴区,紧邻地铁的某小区有一套420万元的二居室在挂牌出售。马晓称,这套房子的业主是诚心售卖,但价位上没有多少商议空间,前段时间同小区、同户型的房子以429万元成交,不过那栋楼属于小区的“楼王”,位置要好一些。

  调控政策未现松动 6月市场或下行

  对于市场的升温,张大伟分析,北京直到4月中下旬才逐渐恢复了二手房线下看房,这期间积压了大量购房需求,此次升温,更多地属于恢复性上涨。同时,北京5月份新建住宅供应量减少,也是二手房成交量上涨的一个原因,再叠加西城区学区房政策调整,使得市场明显活跃。

  “房价出现了2%左右的恢复式上涨,相比疫情期间下调,基本已经恢复。”张大伟还说,整体上看,北京房地产市场得到基本复苏,疫情的影响已经过去。我爱我家研究院亦判断,5月北京二手房市场的交易量价已经达到2019年“小阳春”的水平,市场正在补齐因疫情而推后的行情。

  不过,政府已经再次重申了“房住不炒”,北京市房地产市场调控政策也没有出现松动,业内对后市走势较为谨慎。贝壳研究院称,二手房市场进入到迟到的“小阳春”行情,但不管是根据年度的季节性规律,还是目前市场的供需情况来看,后市都将出现自然回落的迹象。

  我爱我家研究院指出,今年5月份二手房的交易量仅与2018年、2019年同期持平,房价虽然上涨幅度较大,但未突破前两年的高点,所以,二手房市场只是恢复了正常走势,并未过热。2018年、2019年北京二手房市场在“小阳春”出现后都走向了平稳,今年大概率会重复前两年的趋势。

  张大伟预计,6月份二手房的网签量有望超过1.6万套,如果后续的贷款利率没有下调,市场成交量可能会从高位逐渐回落,“因为严格的信贷政策,北京市场很难出现持续性的高成交量。”

  至于新房,贝壳研究院称,疫情后新房市场的恢复速度低于预期,在市场稳定的前提下,很难出现大规模补偿性增长。截止5月底,北京商品住宅库存面积为1062万平方米,出清周期为22个月,受疫情影响,今年以来的去化速度不及去年同期,使得出清周期拉长。

(文章来源:中新经纬)


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